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线上杠杆炒股服务 3个月成交53亿元!广州大宗投资活跃,商办需求平稳复苏

发布日期:2024-11-19 20:39    点击次数:86

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  9月份线上杠杆炒股服务,中央推出一揽子房地产支持性政策,释放出近期最强“止跌回稳”信号,为市场注入了极大的信心。这些宏观政策面的积极变化,有望提振广州商办租赁及大宗交易市场。

  据CBRE世邦魏理仕监测,第三季度广州商办租赁需求仍在平稳复苏中,业主继续采用以价换量的租赁策略积极去化,季度租金小幅下行。到了2025年,广州市场再次迎来商办物业的供应大年。

  优质写字楼:科技企业的升级需求带动去化

  据CBRE世邦魏理仕监测,2024年第三季度,广州写字楼市场没有新增供应,全市空置率环比改善0.4个百分点。商务区的表现依然分化,金融城和琶洲是最主力的吸纳区域,核心商务区则录得负吸纳,主要来自乙级楼宇,而珠江新城甲级写字楼的净吸纳量则在本季回正。

  行业表现方面,TMT连续第五个季度占据需求的首位,其子行业多面开花,商用软件开发、智能汽车系统、平台互联网供应商以及线上游戏等都录得成交,成交类型接近七成是升级搬迁;金融业需求平稳,位列第二,主要由财富管理类和非银金融的同级搬迁带动;消费品制造业位列第三,录得服饰和日化的搬迁成交;消费服务季内跃升至第四位,除教培有扩张外,也见情感咨询类企业的较大面积搬迁案例。

  按类型统计,第三季度的新租成交仍以搬迁活动为主,占比74%。这些搬迁成交中,办公面积维持不变的比例达到25%,较23年全年水平增加了16个百分点,显示出企业的扩张意愿未提升。需求的修复仍在进程中,租金继续处于下行通道,全市租金面价环比下降1.5%至每月每平方米139.3元,跌幅较第二季度扩大0.3个百分点。甲级和超甲级楼宇对优质租户的争夺尤为激烈,租户议价空间进一步增大,致使核心商务区录得更大的租金下跌幅度。

  世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示:“第四季度,琶洲和万博将迎来三个新项目,合计22万平方米,届时将小幅推升全市空置率。2025年,广州市场再次迎来供应大年,年供应量将突破100万平方米,全部位于琶洲和金融城这两个核心拓展区。预计新区内将有多个总部楼落成,带动相关上下游企业对于新兴商务区的写字楼租赁需求。面对充足的写字楼供应,租户将继续主导市场。”

  优质零售物业:新项目带动净吸纳量回正

  2024年第三季度,省市各级政府发放新一轮消费券,包括文旅消费券,天河区发放的用于家具家电和珠宝类消费品的消费券,以及广州电动自行车以旧换新等活动,以撬动市场需求。不过,受汽车和石油零售需求走弱等因素的影响,广州1-8月消费品市场增长放缓。尽管如此,基本生活类商品、珠宝化妆品以及健康休闲类用品的销售录得增长。

  第三季度番禺广场的一个改造项目入市,共计14万平方米,试运营开业率约八成,带动季内净吸纳量的显著增长,达到13万平方米,是近六个季度以来的新高。第三季度超市调改案例增多,多个商场缩减超市面积。由于大部分调改项目都位于核心或次级商圈,周边一铺难求,因此调改反而是品牌进驻商圈的绝佳机会,预料调改完成后将较快达至理想的入驻率,对全市整体空置率影响有限。

  成交方面,餐饮成交占比进一步提升达到51%,较第二季度上升九个百分点,其中特色餐饮新店占全部餐饮成交43%,包括湘菜湘辣辣和费大厨,粤菜小荔园和潮发牛肉火锅,以及九毛九旗下的怂,都仍在拓店。餐饮类别里的咖啡茶饮甜品类占比小幅提升,其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公积极拓展。而零售业态尽管占比下行,仅占全部录得成交的31%,但国际品牌广州首店基本是零售业态。包括开设于太古汇的宝玑精品店 Breguet,运动类品牌GREY New Balance,时尚服装类的American Vintage。除此以外,学习机和文创IP类店铺在零售类别中扩张最为积极,如学而思、科大讯飞和The Green Party,而UNDERBOBO也开设了广州首店。其他体验业态方面,得益于核心及次级商圈物业调改释放的面积,大面积零售商,尤其是娱乐型体验业态,包括新型健身房及KTV,都在本季录得多个扩张。

  世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示:“ 预计第四季度广州将迎来两个项目,共13.7万平方米的新增供应入市,分别位于海珠区和白云区。需求方面,第三季度末国内外宏观经济环境利好释放,国内对于房地产和证券市场的激励政策持续加大,消费信心有望在第四季度得到提振。”

  大宗投资:市场成交金额回升至53亿

  第三季度广州投资市场录得七宗成交,成交总额合计53亿元人民币,超过了上半年成交总额的两倍,市场活跃度有所改善。

  成交物业的类型较为多样。按交易金额计算,零售物业占比40%,位居首位,包括太古集团以21亿元人民币收购广州文化中心;第二位是综合物业,琶洲某酒店及会展中心综合体被城投平台收购,推升了综合物业的占比到30%;第三位是近年来在广州投资市场较为罕见的长租公寓类别,季内录得白云区一宗公寓的出售。

  事实上,长租公寓是机构投资者近年来最关注的物业类型之一,广州周边城市也录得过成交。如建万基金于2024年初,购买位于佛山禅城的招商地产住宅项目,改造成泊寓。另外,写字楼占比较过往有所回落,南沙区和金融城片区分别录得一层到两层办公面积的散售成交。最后,本季还录得一个物流园和厂房的成交。

  从买家类型来看,本地国资委平台公司保持活跃,在广州及周边城市都录得相关成交;企业投资者,尤其是有自用需求的本地企业是较为活跃的写字楼物业买家类别。福州和泉州录得多个工业物业的拍卖,买卖双方以当地的制造业企业为主,凸显了投资者的本地化特点。

  世邦魏理仕广州分公司总经理严思慧表示:“季内投资成交金额显著回升线上杠杆炒股服务,显示投资者的信心有所恢复。但中短期内,广州写字楼市场将迎来供应高峰,世邦魏理仕预计租赁市场仍将走弱,资本化率或承压走扩。”